Метод остатка для земли основан на принципе остаточной продуктивности земли и используется, как правило, для анализа НЭИ земельного участка.
Метод может использоваться для оценки рыночной стоимости застроенного земельного участка. Для этого необходимо, чтобы оцениваемый участок использовался наиболее эффективным образом. Суть техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.
Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных, сопоставимых с оцениваемым, земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости (в частности, нематериальных и движимых активов).
В целом для корректного применения метода необходимо выполнение трех условий:
- 1) стоимость улучшений известна или может быть рассчитана с достаточно высокой точностью;
- 2) известен или может быть рассчитан ЧОД, который генерирует или может генерировать собственность;
- 3) есть достоверная рыночная информация о значениях коэффициентов капитализации для земли и улучшений.
В соответствии с данным методом рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле
где V L - рыночная стоимость земельного участка;
1 - ЧОД, генерируемый недвижимостью в целом;
Vg - рыночная стоимость улучшений;
R l - коэффициент капитализации доходов от земли;
R B - коэффициент капитализации доходов от улучшений.
Область применения метода:
- ? оценка застроенного участка;
- ? оценка свободного участка под предлагаемое строительство (в том числе в анализе НЭИ);
- ? объекты недвижимости, подлежащие сдаче в аренду («доходные» объекты) при известных требованиях по доходности объекта и зданий.
Рыночная стоимость V B улучшений при оценке земли с использованием метода остатка равна разности восстановительной стоимости улучшений, представляющей собой сумму затрат на новое строительство и предпринимательских усилий (прибыли предпринимателя), и имеющегося совокупного износа.
Издержки на предпринимательские усилия, входя в состав восстановительной стоимости, в свою очередь, состоят из вмененных издержек, связанных с оплатой материалов и труда, и дополнительной премии за время и риск, связанные со строительством. Вмененные издержки могут быть рассчитаны как упущенная выгода от инвестиций по безрисковой ставке процента. А дополнительная премия за риск - как определенный процент от полных строительных затрат.
Ниже приведено сравнение аналогов (табл. 7.2).
В таблице 7.3 показано определение стоимости улучшений.
Если обозначить размер инвестиции в проект в t -й период через E t , то совокупность издержек на предпринимательские усилия или, другими словами, прибыль предпринимателя можно представить в следующем виде:
где г - количество периодов инвестирования,
Аг - дополнительная премия за риск инвестиций (в процентах);
Y - i + Ai - процентная ставка с учетом дополнительного риска.
В целом использование метода предполагает следующую последовательность действий:
- 1) расчет восстановительной стоимости существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений с последующим учетом совокупного износа - получение их рыночной стоимости;
- 2) расчет ЧОД от объекта недвижимости;
- 3) расчет доли ЧОД, приходящегося на строения, как произведения их рыночной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
Сравнительная таблица аналогов
Таблица 7.2
|
Характеристики |
Объект оценки | ||||||
|
Местоположение |
|||||||
|
Состояние |
Хорошее, ремонта не требуется |
Удовлетворительное, необходим косметический |
Хорошее, ремонт не требуется |
Хорошее, ремонта не требуется |
Удовлетворительное, необходим косметический |
Хорошее, ремонт не требуется |
Хорошее, ремонта не требуется |
|
Общая площадь улучшений, м 2 |
|||||||
|
Общая площадь земельною участка, м 2 |
|||||||
|
Цена предложения, |
|||||||
|
Скидка в цене при сделке, % |
|||||||
|
Цена сделки, дол. |
|||||||
Определение стоимости улучшений
Таблица 7.3
|
Наименование |
ВС 1 м 3 69 |
текущий / 91 |
(05 х 06 х 07 х х 0803 х 04 х х 09), руб. |
PC, руб. (10х(01 - |
||||||||||
- * Основание: сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (далее - УПВС).
- ** Основание: технические паспорта БТИ.
- *** Основание: постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94.
- 4* Основание: письмо Госстроя СССР от б сентября 1990 г. № 14-Д.
- 5* Основание: бюллетень регионального центра по ценообразованию в строительстве (далее - РЦЦС).
Примечания. ВС j M 3 59 - восстановительная стоимость на 1 м3 1969 г.;
V - стоимость нового строительства;
И&4/69 - ин Л екс перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г.;
И тск 91 - текущий индекс 1991 г.;
Сщдс - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;
Н га - коэффициент, учитывающий норму прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес;
ВС - восстановительная стоимость;
ДВ - действительный возраст;
ЭС -срок экономической службы;
PC, дол. - рыночная стоимость, дол. по курсу Центрального Банка Российской Федерации (далее - Банк России): на дату оценю! 25 руб. за 1 дол.;
PC - рыночная стоимость, руб.
- 4) расчет доли ЧОД, приходящегося на земельный участок, как разности ЧОД и его доли, приходящейся на строения;
- 5) расчет стоимости земельного участка путем деления доли ЧОД, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.
Оценка ЧОД осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений.
Основными статьями отчета о доходах являются:
- ? потенциальный валовой доход (далее - ПВД);
- ? действительный валовой доход (далее - ДВД);
- ? операционные расходы (далее - ОР), состоящие из эксплуатационных расходов, резерва на замещение и управленческих расходов;
- ? ЧОД (чистый доход от эксплуатации).
Потенциальный валовой доход - тот, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при стопроцентной ее заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке рыночной стоимости земельного участка арендные ставки за его улучшения (помещения) должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для помещений, пустующих и используемых арендодателем для собственных нужд, а также тех, что сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет функционирования неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Действительный валовой доход равен разности ПВД и потерь за простой помещений, а также потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются часто в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений, а также по рыночным данным, касающимся подобных объектов.
Различают два вида операционных (эксплуатационных) расходов:
- 1) постоянные - не зависящие от уровня заполняемости объекта;
- 2) переменные - зависящие от заполняемости.
Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.
Резерв на замещение. Данные расходы рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов улучшений земельного участка (зданий) с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов улучшений на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания на банковских счетах денежных средств, необходимых для замены элементов с коротким сроком службы. При этом необходимо также учитывать возможное инфляционное удорожание издержек, необходимых для такой замены.
Управленческие расходы включаются в состав ОР независимо оттого, кто управляет объектом недвижимости - сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от ДВД в зависимости от типа недвижимости.
Чистый операционный доход представляет собой разность ДВД и ОР. При этом из ДВД вычитаются только те ОР, которые несет арендодатель.
Рассмотрим примеры оценки рыночной стоимости земельных участков методом остатка для земли.
Пример 7.20. Восстановительная стоимость прогнозируемых улучшений - 537 895 д.е.; ЧОД от объекта недвижимости равен 98 679 д.е.; ставка дисконтирования - 16,83%; фактор фонда возмещения - 0,086%. Решение
Пример 7.21. Объект оценки - земельный участок, принадлежащий ООО «Дельта». Оценка необходима для определения величины взноса в уставный капитал при передаче права собственности на земельный участок во вновь образуемое хозяйственное общество. Определить рыночную стоимость земельного участка методом остатка для земли.
Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений представлена в табл. 1.
Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений
Таблица 1
|
Информация о земельном участке |
|
|
Общая площадь, м 2 |
|
|
Целевое назначение |
Эксплуатация существующего административного здания |
|
Рельеф участка |
|
|
Улучшения земельного участка |
Пятиэтажное капитальное здание |
|
Информация об улучшениях |
|
|
Локальные особенности расположения |
|
|
Транспортная доступность |
|
|
Удаленность от центра города |
Находится в центре города |
|
Площадь общая, м 2 |
|
|
Структура улучшений, м 2 |
Первый этаж площадью 490,2. Второй этаж площадью 420,2. Третий этаж площадью 480,7. Четвертый площадью этаж 420,1. Пятый этаж площадью 580,6 |
|
Назначение |
Административное |
|
Строительный материал |
|
|
Санитарные, электротехнические устройства |
|
|
Отопление |
|
|
Водопровод |
|
|
Канализация |
|
|
Горячее водоснабжение |
|
|
Электричество |
|
|
Газовые плиты |
|
|
Состояние |
Отличное: помещение и отделка находятся в отличном состоянии, после ремонта, отделка выполнена импортными материалами. Объект ориентирован на состоятельного клиента |
|
Правовой статус |
Право собственности |
|
Дата получения информации |
|
Состояние рынка земельных участков на дату 7 оценки: рынок купли-продажи аналогичных земельных участков находится в стадии формирования.
Состояние рынка аренды земельных участков на дату оценки: основным арендодателем земельных участков выступает муниципалитет в лице Комитета по земельным ресурсам. Ставка арендной платы устанавливается административно исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению.
Состояние рынка нежилых зданий на дату оценки: рынок купли-продажи нежилых зданий является пассивным, сделки малозначительны, информация о ценах закрыта.
Состояние рынка аренды нежилых зданий на дату оценки: рынок аренды нежилых помещений активен ввиду того, что основным пользователям нежилых зданий их приобретение в собственность недоступно в связи с ограниченностью финансовых средств, а аренда зданий не требует крупных единовременных затрат.
Решение
- 1. Оценка объекта оценки производится в следующих условиях:
- ? отсутствие рынка купли-продажи аналогичных земельных участков;
- ? отсутствие рыночного уровня арендной платы за аналогичные земельные участки;
- ? пассивное состояние рынка купли-продажи нежилых зданий;
- ? наличие рынка аренды нежилых зданий, аналогичных зданию на оцениваемом земельном участке.
- 2. Для оценки рыночной стоимости земельного участка используется метод остатка для земли. Для оценки земельного участка данным методом необходимо определить:
- 1) величину ЧОД от улучшений земельного участка;
- 2) величину стоимости улучшений земельного участка;
- 3) величину коэффициента капитализации для улучшений;
- 4) величину ЧОД, относящегося к земельному участку;
- 5) величину коэффициента капитализации для дохода, генерируемого земельным участком (или ставку дисконта для дохода, генерируемого землей);
- 6) итоговую стоимость земельного участка.
Рассмотрим последовательно эти этапы.
1. Определение величины ЧОД (табл. 2).
Таблица 2
Расчет ЧОД
- * Основание - технический паспорт БТИ.
- ** При определении ставки арендной платы был проведен анализ рыночного уровня арендной платы по объектам недвижимости, аналогичным оцениваемому.
- *** На основе анализа данных по аналогичным объектам недвижимости обычной практикой является полная загрузка площадей. Тем не менее мы заложили 10% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучении арендной платы.
- 4* Типичная величина ОР в данном сегменте рынка недвижимости находится в интервале от 10 до 30% от ДВД и включает в себя: арендную плат)" за землю, налог на имущество, налог на землю и др. условно-постоянные расходы.
В результате были выявлены следующие ставки арендной платы (табл. 3).
Характеристика объектов и ставки арендной платы
Таблица 3
|
Наименование |
Краткая характеристика |
арендной дол./м 2 /г. |
|
|
Отдельно стоящее здание, площадь 2 500 м 2 , состояние удовлетворительное, требует небольшого косметического ремонта. Эксплуатация объекта в существующем состоянии возможна, однако для надежного получения дохода необходимо восстановление отделки |
|||
|
Административное здание |
Отдельно стоящее здание, площадь 2 000 м 2 , состояние хорошее, износ помещения незначителен, отделка недорогая, но хорошая. Объект готов к эксплуатации без значительных капитальных вложений, поскольку ориентирован на среднего арендатора |
||
|
Отдельно стоящее здание, площадь 2300 м 2 , состояние отличное, после ремонта, отделка выполнена импортными материалами. Объект ориентирован на состоятельного клиента |
|||
|
Отдельно стоящее здание, площадь 2 400 м 2 , состояние отличное, после ремонта, отделка выполнена импортными материалами. Объект ориентирован на состоятельного клиента |
|||
|
Административное здание |
Отдельно стоящее здание, площадь 2 600 м 2 , состояние удовлетворительное, требует небольшого косметического ремонта. Эксплуатация объекта в существующем состоянии возможна, однако для надежного получения дохода необходимо восстановление отделки |
||
|
Административное здание |
Отдельно стоящее здание, площадь 2 950 м 2 , состояние хорошее, износ помещения незначителен, отделка недорогая, но хорошая. Объект готов к эксплуатации без значительных капитальных вложений, поскольку ориентирован на среднего арендатора |
||
|
Итоговое значение арендной ставки объекта оценки |
|||
Итоговое значение арендной ставки объекта оценки получено на основе сравнительного анализа ценообразующих факторов объектов- аналогов и оцениваемого объекта путем проведения соответствующих корректировок.
2. Определение величины стоимости улучшений. Стоимость улучшений определяется с помощью затратного подхода как ВС или стоимость замещения за вычетом накопленного износа и всех видов устареваний. Восстановительная стоимость или стоимость замещения определяется как сумма стоимости нового строительства и прибыли предпринимателя.
- См. подробнее учебник: Касьяненко Т.Г., Маховикова ГА. и др. Оценка недвижимости. М.: КНОРУС, 2010.
Техника остатка использует положение из классической теории экономики земли о том, что доход, приписываемый земле, является остатком от общего дохода, приносимого производственным объектом, после того как из этого общего дохода вычли все составляющие для удовлетворения остальных факторов производства: труда, капитала, управления. Таким образом доход, приходящийся на земельный ресурс, носит остаточный характер и соответствует так называемой земельной ренте при условии, что все производственные ресурсы экономически сбалансированы.
Техника остатка для оценки земли позволяет определять стоимость различных интересов, объединенных в доходной недвижимости в физических, финансовых и правовых. Использование техники остатка для оценки всех составляющих, помимо земли, носит достаточно формальный характер, но успешно используется при экономическом анализе доходной недвижимости. Исходными величинами являются общий чистый годовой доход, ставки доходности (предположим, для земли и для улучшения) и стоимость одной из составляющих (физических или финансовых).
Сначала определяется доход, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью, умножением соответствующей ставки капитализации на величину стоимости. Затем определяется доход, который приходится на вторую составляющую, вычитанием дохода, приходящегося на первую составляющую, из общего дохода. Далее доход для второй составляющей капитализируется в ее стоимость.
Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценках земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков.
Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:
1. Распределяется ЧОД (чистый операционный доход) между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
NOI в = V в R в , (1)
где V в (Value – англ.) - текущая стоимость зданий и сооружений;
NOI в (Net operating income) – чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;
R в – коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно рассчитать по формуле:
Rв = R возм + R L , (2)
где R возм – коэффициент возврата (возмещения) капитала;
R L – коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.
2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.
NOI L = NOI - NOI в, (3)
где NOI L - чистый операционный доход, относимый к земле;
NOI - общий чистый операционный доход;
NOI в - чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.
3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.
где V L – остаточная стоимость земли;
NOI L – остаточный чистый операционный доход от земли;
R L - коэффициент капитализации для земли.
Пример 1
Определить рыночную стоимость земельного участка при следующих исходных данных.
Стоимость или проектные затраты на сооружение здания 500 тыс. руб.
Годовой чистый доход от объекта 72 тыс. руб.
Ставка дохода на инвестиции 10%.
Продолжительность экономической жизни сооружения 50 лет.
Таблица 13
Примечание: 2%-ный возврат инвестиций через 50 лет определен из отношения 100%:50.
Пример 2
Определить рыночную стоимость земельного участка, на котором инвестор планирует разместить автозаправочную станцию (АЗС) на три колонки.
Удельные капитальные вложения на одну колонку определены в 48 780 руб.
Анализ эксплуатации действующих АЗС в аналогичных по местоположению условиях позволил установить следующее:
В течение часа на одной колонке в среднем заправляется 4 автомобиля;
Одна заправка в среднем равна 20 литрам;
Чистый доход с одного литра бензина составляет около 0,026 руб.
Планируемая доходность от объекта недвижимости - 12 %. Срок экономической жизни определен в 6 лет. Возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу.
Применение данного метода основано на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для оценки как свободных, так и полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании.
Например, склад или временное сооружение из легких конструкций, находящиеся на земельном участке в окружении капитальных многоэтажных строений, как правило, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование. Такие строения в процессе оценки данного участка не должны приниматься во внимание, оценка земельного участка должна выполняться как условно свободного.
Данный метод также применяется для анализа наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного путем прогнозирования разных вариантов его застройки. Вариант застройки, приводящий к наивысшей стоимости земли, может быть использован для уточнения оценки ее рыночной стоимости, полученной с использованием других доступных с точки зрения информации методов оценки.
Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости (например, нематериальных и движимых активов).
Использование метода предполагает следующую последовательность действий:
- -подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного участка;
- -расчет остаточной стоимости существующих или полной восстановительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для выбранных видов использования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом юридических, градостроительных, функциональных и иных ограничений, установленных исполнительными органами власти и соответствующими уполномоченными органами;
- -расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;
- -расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их полной восстановительной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
- -расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения;
- -расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.
Вид использования земельного участка, для которого получена максимальная стоимость, является наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка.
Оценка общего чистого дохода осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений.
Основными статьями отчета о доходах являются:
- -потенциальный валовой доход;
- -действительный валовой доход;
- -операционные расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов;
- -чистый доход от эксплуатации (чистый операционный доход).
Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.
Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при ее стопроцентной заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке земельного участка арендные ставки за помещения должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.
Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные -- не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные -- зависящие от заполняемости. Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.
Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов строений с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов объекта на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы на банковских счетах. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание затрат.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости -- сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.
Коэффициент капитализации для улучшений, как правило, рассчитывается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения. Возможно также применение и других методов расчета коэффициента капитализации для улучшений.
Величина ставки дисконтирования должна определяться на основе анализа внутренней нормы доходности аналогичных и уже осуществленных проектов.
Расчеты могут выполняться в текущих (без учета инфляции) или прогнозных (с учетом инфляции) ценах в зависимости от того, в каких ценах выражаются доходы и расходы. При оценке в текущих ценах следует использовать ставку дисконтирования в реальном выражении (без учета инфляции). При оценке с использованием прогнозных цен следует использовать ставку дисконтирования в номинальном выражении (с учетом инфляции).
В процессе оценки земли в качестве коэффициента капитализации дохода от земли, целесообразно использовать норму отдачи на капитал, а для улучшений земельного участка -- норму отдачи на капитал, увеличенную на фактор фонда возмещения с учетом безрисковой ставки процента и оставшегося срока экономической жизни улучшений.
При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки дисконтирования можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, получаемую на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории данного субъекта РФ.
Пример оценки рыночной стоимости земли методом остатка
Условия задачи . Стоимость улучшений с учетом износа (полная восстановительная стоимость минус износ) -- $1228138. Общий чистый операционный доход от объекта недвижимости -- $725760.
Требуется определить стоимость земли
Решение:
1. Определение величины коэффициента капитализации для улучшений
Для целей оценки настоящих улучшений земельного участка величина коэффициента капитализации определена как метод рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по данному сегменту рынка.
Как видно из приведенных данных коэффициент капитализации колеблется от 0,18 до 0,32. В этой связи нами была проведена математическая обработка исходной информации путем расчета средне-квадратического отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений коэффициентов капитализации. В соответствии с законом нормального распределения нормальным распределением описывается C ± 1,94а значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.
Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.
В основе доходного подхода лежат четыре принципа:
Принцип наиболее эффективного использования;
Принцип ожидания;
Принцип спроса и предложения;
Принцип замещения.
Доходный подход включает три метода:
Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. .период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.
Этапы определения рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода:
1. Определение величины капитализируемого дохода. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:
а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;
б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;
в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;
г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.
2. Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.
Подхода к расчету коэффициента капитализации:
Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска.
Второй подход - условная капитализацияисходя из установленного, государством срока капитализации. Этот подход используется при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.
Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель - 50 лет.
Третий подход - расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения.Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.
Определение ставки дохода методом кумулятивного построения:
где: К к - коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка;
k 0 - безрисковая ставка дохода на капитал;
ΣР n - премия за риск по числу фактора риска.
Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.
Премия за риск инвестиций в оцениваемый участокучитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.
Четвертый подход - метод анализа сравнительных продаж(рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок.
3. Определение рыночной стоимости земельного участка. Расчеты стоимости земли (С з) методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:
где: Д –доход;
К к – коэффициент капитализации.
Задача. Определите рыночную стоимость земельного участка, если известно, что: земельный участок приносит собственнику ежеквартальный доход - 3500 руб. Коэффициент капитализации для земельного участка равен - 10%.
Годовая рента земельного участка: 3500∙4 =14000 руб.
Рыночная стоимость земельного участка составит:
руб.
Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы, может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.
Земельная арендная плата - это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.
Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.
Годовая арендная платаможет быть рассчитана по следующей формуле:
где: - величина годовой арендной платы за земельный участок;
Базовая ставка арендной платы за м 2 ;
К ВД - коэффициент вида деятельности арендатора;
К М - коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;
S - площадь земельного участка.
Задача. Определить стоимость земельного участка, если известны следующие данные: земельный участок площадью 0,3 га продается под застройку торговым комплексом. Базовая ставка арендной платы составляет 20 руб. за м 2 в год, К ВД = 3; К М = 2; требуемая ставка доходности составляет 20%.
Определяем величину годовой арендной платы за участок:
Рассчитываем стоимость земельного участка:
тыс. руб.
Задача. Оцените рыночную стоимость права на заключение договора аренды методом капитализации дохода, если известно, что площадь земельного участка – 40 соток. Величина ренты определенная на основе анализа рыночных ставок арендной платы за право пользования аналогичными земельными участками равна 1500 руб. за сотку в год. Коэффициент капитализации – 0,2.
Решение: Рыночная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка составит: 
тыс.руб.
Метод остатка используется для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может также использоваться для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход.
Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.
При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:
1. Имеющиеся здания и сооружения должны соответствовать варианту наиболее эффективного использования земельного участка.
2. Стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты и срок их эксплуатации на их строительство должны быть рассчитаны достаточно точно.
3. Должен быть известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещение должна рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.
На практике возможно использование двух вариантов метода остатка.
Первый вариант метода остатка предусматривает определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок.
1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.
Стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.
Затраты на создание улучшений состоят из трех частей:
Прямые издержки - расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Прямые издержки включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.
Косвенные издержки - расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.
Прибыль инвестора - денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Прибыль может быть рассчитана:
а) исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;
б) как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости.
При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений.
Накопленный износ включает величину физического, функционального и экономического (внешнего) износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как разность между затратами на создание улучшений без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Накопленный износ также может определяться в целом исходя из срока жизни объекта.
После определения величины накопленного износа ее вычитают из суммы затрат на создание зданий и сооружений, для получения стоимости их воспроизводства или замещения на дату оценки.
2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимостиза год на основе рыночных ставок арендной платы. Данный расчет осуществляется в три стадии.
На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход (ПВД).
ПВД - это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду (это могут быть все площади - складское помещение или полезная площадь - офисное помещение), и ставки арендной платы. ПВД рассчитывается на ежегодной основе по следующей формуле:
где: S - площадь сдаваемая в аренду (или другая единица измерения, приносящая доход), м 2 ;
А - ставка арендной платы за м 2 площади.
Расчет производится на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов, сложившихся на данном сегменте рынка недвижимости.
На второй стадииоценивается действительный валовой доход (ДВД).
ДВД - это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
ДВД = ПВД - П + ПД.
где: П – потери, % от ПВД
ПД – прочие доходы
На третьей стадиирассчитываются предполагаемые операционные расходы и расходы на замещение.
Операционные расходы- это периодические расходы, необход мые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.
Операционные расходы принято делить:
Условно постоянные, относятся расходы, размер которых не за висит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Это налоги на землю и имущество страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.
Условно переменные, относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов. В то же время можно выделить типичные статьи расходов, которые характерны практически для любого объекта: расходы на управление; расходы по заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающего персонала; расходы на вывоз мусора; коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация; расходы на содержание территории и автостоянки; расходы по обеспечению безопасности; прочие расходы.
Расходы на замещение, относятся расходы, либо которые имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.
Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов (мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудование), а также замену элементов здания, срок службы которых короче, чем срок экономической жизни здания (кровли, покрытий пола); расходы на косметический ремонт (окраска фасада зданий), сантехнический и электротехнический ремонт.
Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете денежные средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.
Расходы на замещение рассчитывают как ежегодные отчисления в фонд замещения, т.е: деньги на эти расходы должны резервироваться, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делает.
Анализ доходов и расходов производится на основе ретроспективных данных бухгалтерского отчета или на основе прогнозных данных. При этом необходимо рассматривать не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта недвижимости, т.е. провести нормализацию отчетных данных.
3. Расчет чистого операционного дохода, (ЧОД):
ЧОД = ДВД - ОР - РЗ
где: ОР – операционные расходы, руб.
РЗ - Расходы на замещения, руб.
4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земликак разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
5. Расчет рыночной стоимости земельного участкапутем капитализации чистого операционного дохода для земли.
Задача. Определите стоимость земельного участка площадью 8000 м 2 .
Разработана документация на строительство двух зданий с учетом наиболее эффективного использования земельного участка:
Четырехэтажное здание, с общей площадью 5500 м 2 .
Трехэтажное здание, с общей площадью 3500 м 2 .
Срок экономической жизни зданий составляет 90 лет.
Ставка арендной платы 7000 руб. за 1 м 2 в год.
Потери о недозагрузки и неплатежей 10% от ПВД.
Расходы условно постоянные – 4000,0 тыс. руб.
Расходы условно переменные - 3000,0 тыс. руб.
Затраты на строительство зданий (3 3) - 200000,0 тыс. руб.
Коэффициент капитализации для зданий - 20%.
Коэффициент капитализации для земельного участка - 18%
Рассчитаем общую сдаваемую площадь зданий:
S =5500 + 3500 = 9000, м
Потенциальный валовой доход от единого объекта недвижимости:
тыс. руб.
Действительный валовой доход:
ДВД = ПВД – П = 63000,0 – (10% → 6300) = 56700,0 тыс. руб. или
63000,0 ∙ 0,9 = 56700,0 тыс. руб.
Чистый операционный доход от единого объекта:
ЧОД - ДВД - Р =56700,0 - (3000,0 + 4000,0) = 49700,0 тыс. руб.
Доход, относимый к зданиям:
Д з = 3 3 ∙ К 3 =200000,0 ∙ 0,2 = 40000,0 тыс. руб.
Доход, относимый к земельному участку:
Д зу = ЧОД - Д з = 49700,0 – 40000,0 = 9700,0 тыс. руб.
Стоимость земли: 
тыс. руб.
Задача. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 1239,0 тыс. руб., планируемый доход на инвестиции- 16%, срок экономической жизни -9 лет. При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:
В течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина;
Средний доход от продажи 1 л бензина составляет 210 руб.;
С учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.
1. Определяем стоимость строительства АЗС:
С с = 1239,0 ∙ 5 = 6195,0 тыс. руб.
2. Находим коэффициент капитализации для сооружений (по методу Инвуда): 
3. Определяем ЧОД, приносимый сооружениями:
Д с = 6195,0 ∙ 0,2711 = 1679,5 тыс. руб.
4. Определяем ЧОД от АЗС (земельного участка и сооружений):
Д зу+с = 5 ∙ 300 ∙ 24 ∙ 28 ∙ 0,210 = 2116,8 тыс. руб.
5. Находим остаток ЧОД, приходящийся на земельный участок:
ЧОД зу = 2116,8 – 1679,5 = 437,3 тыс. руб.
6. Определяем стоимость земельного участка:
тыс. руб.
Второй вариант метода остатка:
Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы;
Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода;
Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений.
Задача. Определите стоимость земельного участка, если известны следующие данные:
Общая площадь объекта - 22 000 м 2 ;
Общая площадь надземной части - 18 000 м 2 ;
Стоимость строительства 1 м 2 наземной части здания – 30,0 тыс. руб.;
Общая площадь квартир - 15 300 м 2 ;
Общая площадь подземной части - 4 000, м 2 ;
Стоимость строительства 1 м 2 подземной части здания – 20,0 тыс. руб.;
Общее число машино-мест - 100;
Стоимость продажи 1 м 2 жилых площадей - 50,0 тыс. руб.;
Стоимость продажи 1 машино-места в гараже - 20,0 тыс. руб.;
Затраты, связанные с операционными расходами составляют 2% от общей стоимости;
Величина ставки по кредиту составляет 10% годовых.
Стоимость продажи всех жилых площадей здания собственником:
С жп = 50,0 ∙ 15300 = 765000,0 тыс. руб.
Стоимость продажи всех машино-мест собственником:
С м-м = 20,0 ∙ 100 = 2000,0 тыс. руб.
Стоимость продажи, всего:
С п = 765000,0 + 2000,0 = 767000,0 тыс. руб.
Операционные расходы:
ОР = 767000,0 ∙ 0,02 = 15340 тыс. руб.
Стоимость продажи с учетом операционных расходов:
С ор = 767000,0 – 15340 = 751660,0 тыс. руб. или
С ор = 767000,0 ∙ 0,98 = 751660,0 тыс. руб.
Стоимость строительства наземной части, всего:
С нч = 30,0 ∙ 18000 = 540000,0 тыс. руб.
Стоимость строительства подземной части, всего:
С пч = 20,0 ∙ 4000 = 80000,0 тыс. руб.
Стоимость строительства всего здания:
С з = 540000,0 + 80000,0 = 620000,0 тыс. руб.
Стоимость строительства с учетом стоимости оплаты кредитных ресурсов, всего: С % = 620000 ∙ 1,1= 682000,0 тыс. руб.
Стоимость земельного участка:
С ЗУ = 751660,0 – 682000,0 = 69660 тыс. руб.
Метод предполагаемого использования применяют при условии, что земельный участок способен приносить доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.
Этапы метода:
1. Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.
2. Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода
3. Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.
4. Определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций.
5. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
Задача. Определить стоимость земельного участка, вариантом наиболее эффективного использования, которого является строительство крытого рынка. Имеются следующие данные:
Площадь участка - 7000 м 2 ;
Общая площадь сооружений крытого рынка - 6300 м 2 ;
Полезная площадь сооружений рынка - 4095 м 2 ;
Проектно-планировочные работы – 200,0 тыс. руб.;
Грунтовые и дорожные работы – 900,0 тыс. руб.;
Электричество – 500,0 тыс. руб.;
Водоснабжение и теплоснабжение -1200,0 тыс. руб.;
Канализация и дренаж – 1600,0 тыс. руб.;
Телекоммуникации – 300,0 тыс. руб.;
Стоимость строительства м 2 сооружений крытого рынка - 3500 руб./м 2 .
Прибыль предпринимателя от величины расходов 30%;
Ставка арендной платы 600 руб. / м 2 , руб.;
Потери от недозагрузки - 5% от ПВД;
Операционные расходы - 20% от ДВД;
Ставка дохода - 2,5% в месяц;
Прогнозный период - 4 года.
Стоимость строительства сооружений крытого рынка:
С с = 3500 ∙ 6300 = 22050,0 тыс. руб.
Сумма расходов на строительство – всего с учетом предпринимательской прибыли:
ΣР пп = 26750,0 ∙ 1,3 = 34775,0 тыс. руб.
Расчет стоимости земельного участка:
ПВД = 600 ∙ 4095 = 2457,0 тыс. руб.
ДВД = 2457,0 ∙ 0,95 = 2334,2 тыс. руб.
ЧОД = 2 334 150 ∙ 0,80 = 1867,3 тыс. руб.
Тыс. руб.
Тыс. руб.
Стоимость земельного участка составит:
С зу = 51860,9 + 6114,0 - 34775,0 = 231999,9 тыс. руб.
Метод остатка для земли основан на принципе остаточной продуктивности земли и используется, как правило, для анализа наиболее эффективного использования земельного участка.
Метод может использоваться для оценки рыночной стоимости застроенного земельного участка. Для этого необходимо, чтобы оцениваемый участок использовался наиболее эффективным образом. Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.
Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных, сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости.
Область применения метода:
- оценка застроенного участка;
- оценка свободного участка под предлагаемое строительство (в том числе в анализе НЭИ);
Для объектов недвижимости, подлежащих сдаче в аренду («доходные» объекты) при известных требованиях по доходности объекта и зданий.
Техника остатка для земли является техникой затратного подхода, но использует также капитализацию дохода. Основные предположения и допущения:
- земля сохраняет свою стоимость, доход от земли предполагается постоянным;
- здания и сооружения имеют конкретный конечный срок экономической жизни;
- известен или может быть рассчитан чистый операционный доход, который генерирует или может генерировать собственность;
- есть достоверная рыночная информация о значениях коэффициентов капитализации для земли и улучшений;
- рекапитализация земельного участка происходит в результате реверсии;
- рекапитализация зданий предполагается по известным моделям (Ринг, Инвуд, Хоскольд);
- стоимость улучшений известна или может быть рассчитана с достаточно высокой точностью.
В соответствии с данным методом рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле
Рыночная стоимость VB улучшений при оценке земли с использованием метода остатка равна восстановительной стоимости улучшений, представляющей собой сумму затрат на новое строительство и предпринимательских усилий (прибыли предпринимателя). Издержки на предпринимательские усилия, входя в состав восстановительной стоимости, в свою очередь состоят из вмененных издержек, связанных с оплатой материалов и труда, и дополнительной премии за время и риск, связанные со строительством. Вмененные издержки могут быть рассчитаны как упущенная выгода от инвестиций по безрисковой ставке процента, а дополнительная премия за риск - как определенный процент от полных строительных затрат.
Если обозначить размер инвестиции в проект в t-й период через Et, то совокупность издержек на предпринимательские усилия или, другими словами, прибыль предпринимателя можно представить в следующем виде:
В целом использование метода предполагает следующую последовательность действий:
- расчет восстановительной стоимости существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
- оценка их рыночной стоимости (восстановительная стоимость минус совокупный износ);
- расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;
- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их рыночной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения;
- расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.
Оценка общего чистого операционного дохода осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений. Основными статьями отчета о доходах являются:
- потенциальный валовой доход;
- действительный валовой доход;
- операционные расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов;
- чистый операционный доход (чистый доход от эксплуатации). Чистый операционный доход представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.
Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при 100%-ной ее заполняемое™ арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке рыночной стоимости земельного участка арендные ставки за его улучшения (помещения в здании/сооружении) должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет функционирования неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются часто в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.
Различают два вида операционных (эксплуатационных) расходов: постоянные, не зависящие от уровня заполняемости объекта; и переменные, зависящие от заполняемости. Уровень эксплуатационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.
Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов улучшений земельного участка (зданий) с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов улучшений на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания на банковских счетах денежных средств, необходимых для замены элементов с коротким сроком службы. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание издержек, необходимых для такой замены.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
При расчете чистого операционного дохода из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.
Пример 17.6. Восстановительная стоимость прогнозируемых улучшений г- 537 895 ден. ед. Чистый операционный доход от объекта недвижимости равен 98 679 ден. ед. Ставка дисконтирования -16,83%. Фактор фонда возмещения -0,086%. Определить рыночную стоимость земельного участка методом остатка для земли.
Решение
Пример 17.7. Объект оценки - земельный участок, принадлежащий ООО «Дельта». Оценка необходима для определения величины взноса в уставный капитал при передаче права собственности на земельный участок во вновь образуемое хозяйственное общество. Определить рыночную стоимость земельного участка методом остатка для земли.
Состояние рынка аренды земельных участков на дату оценки: основным арендодателем земельных участков выступает муниципалитет, в лице Комитета по земельным ресурсам; ставка арендной платы устанавливается административно исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению.
Состояние рынка нежилых зданий на дату оценки: рынок купли-продажи нежилых зданий является пассивным, сделки малозначительны, информация о ценах закрыта.
Состояние рынка аренды нежилых зданий на дату оценки: рынок аренды нежилых помещений активен ввиду того, что основным пользователям нежилых зданий их приобретение в собственность недоступно в связи с ограниченностью финансовых средств, а аренда зданий не требует крупных единовременных затрат.
Решение
1. Оценка объекта производится в условиях:
- отсутствия рыночного уровня арендной платы за аналогичные земельные участки;
- пассивного состояния рынка купли-продажи нежилых зданий;
- наличия рынка аренды нежилых зданий, аналогичных зданию на оцениваемом земельном участке, право собственности на который оценивается.
2. Для оценки земельного участка используется метод остатка для земли. Для реализации этого метода необходимо определить:
а) величину чистого операционного дохода (ЧОД) от улучшений
земельного участка;
б) величину стоимости улучшений земельного участка;
в) величину коэффициента капитализации для улучшений;
г) величину чистого операционного дохода, относящегося к земельному участку;
д) величину коэффициента капитализации для дохода, генерируемого земельного участка (или ставку дисконта для дохода, генерируемого землей);
ж) итоговую стоимость земельного участка. Рассмотрим последовательно эти этапы.
Определение величины чистого операционного дохода ЧОД
1 Основание - технический паспорт БТИ.
2 При определении ставки арендной платы был проведен анализ рыночного уровня арендной платы по объектам недвижимости, аналогичным оцениваемому.
3 Типичная величина операционных расходов на этом сегменте рынка недвижимости находится в интервале от 10% до 30% от действительного валового дохода и включает в себя арендную плату за землю, налог на имущество, налог на землю и другие условно-постоянные расходы.
Определение стоимости улучшений
Стоимость улучшений определяется затратным подходом как восстановительная стоимость (или стоимость замещения) за минусом накопленного износа. Восстановительная стоимость (или стоимость замещения) определяется как сумма стоимости нового строительства и прибыли предпринимателя. На дату оценки не выявлено негативное влияние внешних по отношению к объекту факторов. Поэтому величина внешнего устаревания принята равной нулю. Расчеты выполнены в соответствии с методологией затратного подхода, и стоимость улучшений оценена в 35 001 929 руб. или 1 228 138 дол.
Определение коэффициента капитализации для улучшений
Для целей оценки улучшений земельного участка величина коэффициента капитализации определена методом рыночной экстракции. Этот метод основан на исследовании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по сегменту рынка.
Формула определения величины коэффициента капитализации методом рыночной экстракции имеет следующий вид
где N01 -чистый операционный доход от объекта недвижимости;
V - рыночная стоимость объекта недвижимости.
На дату оценки были выявлены предложения на продажу и на сдачу в аренду одновременно следующих объектов недвижимости, схожих с оцениваемым объектом.
| № п/п Объект | Цена предложения, дол. | Проектируемый ЧОД дол./год 2 | Коэффициент капитализации |
| 0,21 | |||
| 0,20 | |||
| 0,24 | |||
| 0,19 | |||
| 500 000 | 105 000 | 0,21 | |
| 250 000 | 50 900 | 0,20 | |
| 270 750 | 49 000 | 0,18 | |
| 6 126 400 | 1 097 400 | 0,18 | |
| 250 000 | 79 850 | 0,32 |
1 На самом деле эта формула справедлива для оценки коэффициента капитализации объекта недвижимости в целом. Однако из-за высокой доли стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости можно допустить, что коэффициент капитализации улучшений близок по величине к коэффициенту капитализации объекта недвижимости в целом.
Как видно из приведенных данных, коэффициент капитализации колеблется от 0,18 до 0,32. В этой связи нами была проведена математическая обработка исходной информации путем расчета среднеквадратического отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений коэффициентов капитализации. В соответствии с законом нормального распределения нормальным распределением описывается С ± 1,94а значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.
Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет следующий вид:
С = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18 + 0,32) : 9 ≈ 0,215.
Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда составляет 0,215 ± 1,94 х а. Поскольку для нашей выборки а = 0,043, то доверительный интервал значений ряда составляет от 0,13 до 0,30.
Таким образом, значение ряда 0,32 можно не использовать в дальнейших расчетах, так как оно не отражает сложившийся на момент оценки типичный уровень коэффициента капитализации.
Значение величины коэффициента капитализации, определенное методом рыночной экстракции, принимается равным среднеарифметическому значению:
С = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18): 9 ≈ 0,202.
Определение коэффициента капитализации для дохода, генерируемого земельным участком
Коэффициент капитализации для земли определен методом кумулятивного построения. Безрисковая ставка определена по ставке доходности по депозитам банков высшей категории надежности и составляет 8% годовых в валюте. Типичный размер премии за риск инвестирования капитала на приобретение права собственности на земельные участки равен 8% годовых. Эта величина определена путем опроса потенциальных покупателей, в результате которого установлено, что надлежащей компенсацией за риск инвестирования средств в покупку земельного участка является двукратное превышение доходности над безрисковой. Таким образом, коэффициент капитализации для земли равен 16% годовых.
С учетом округления рыночная стоимость права собственности на земельный участок составляет 3 000 000 (три миллиона) дол.
Рассмотренный выше пример следует рассматривать как учебный, так как здание в нем имело достаточно большой износ. В действительности это обстоятельство в некоторой степени противоречит философии метода остатка.
Стоимость земли по определению не зависит от того, как она обустроена на момент оценки. Стоимость земли определяется ее доходным потенциалом - местоположением, а проявляется через наиболее эффективное использование земли.
Суть метода остатка для земли состоит в том, что рыночная стоимость земли определяется на основе дохода, который остается после удовлетворения потребностей в получении дохода от улучшений. Улучшения при этом должны соответствовать наиболее эффективному использованию земли.
Улучшения могут соответствовать наиболее эффективному использованию земельного участка, но иметь разную степень износа. Чем выше износ объекта, тем ниже его потенциальная доходность. Можно показать, что не совсем корректно оценивать землю с использованием метода остатка, если на ней находится здание с большим совокупным обесценением.
Таким образом, метод остатка лучше всего использовать, когда здание соответствует наиболее эффективному использованию земли и имеет износ, как правило, не превышающий 10-15%, так как такой износ практически не влияет на изменение доходности оцениваемого объекта недвижимости.
