Нередко бывает, что арендодатель в случае неисполнения арендатором своих обязательств по арендной плате, удерживает у себя имущество последнего. Вправе ли он это делать, и в каких случаях?
Давайте разберемся.
В действующем законодательстве существует такой способ обеспечения обязательств, как удержание .
Это определенный вид интересов безопасности, который повышает заинтересованность обеспеченной стороны в более высоком статусе по сравнению с другими интересами. Однако, чтобы максимизировать эту защиту, обеспеченная сторона должна зарегистрировать свои имущественные права на имущество, предоставленное или арендованное.
Арендодатель не отдает имущество арендатора. Порядок действий без нарушения закона
В результате такой обеспечительный интерес к предоставленному имуществу, если он зарегистрирован, означает, что имущество не будет предоставлено управляющему банкротом или ликвидатором. Если такой ценный пакет не зарегистрирован в Реестре ценных бумаг личного имущества, он будет наложен на него. Эффект от этого будет заключаться в том, что обеспеченная сторона не смогла бы захватить обеспечение при ликвидации, и их единственным средством правовой защиты было бы доказать задолженность перед ликвидатором и выплачиваться в качестве необеспеченного кредитора.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 359 Гражданского кодекса РФ(далее - ГК РФ) кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Истребование имущества из чужого незаконного владения
Если интерес к безопасности утрачивает свой «улучшенный» статус, приоритет не сохраняется. Единая регистрация может охватывать последующие обеспечительные интересы в собственности, которая предоставляется по более поздним соглашениям. Однако во всех случаях регистрация будет по выбору защищенной стороны, поскольку она не является обязательной.
В приведенной ниже таблице излагаются некоторые факторы, которые могут удержать правообладатели и арендодатели при принятии решения о регистрации. Список не находится в каком-либо конкретном порядке и не является исчерпывающим, и компании должны искать свои профессиональные консультации о том, регистрироваться ли они.
Высшим Арбитражным Судом РФ в п.14 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в арендовавшемся помещении в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.
По вопросу об урегулировании выручки от использования предмета лизинга до требования о возмещении убытков в связи с неисполнением в случае непредвиденного прекращения арендодателем частичного договора амортизации. Если договор о прекращении частичной амортизации, заключенный арендодателем, прекращается арендатором до того, как согласованные ставки лизинга компенсируют общие расходы арендодателя, включая расчетную прибыль, арендодатель имеет право на полную амортизацию общих расходов, включая расчетную прибыль; интерес к исполнению должен быть определен конкретно.
Важно знать! Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. В частности, ВАС РФ разъяснил, что если основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение, то такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.
Ответчик сдал в аренду от заявителя на основании договора формы месяца в соответствии с § 14 договор аренды. «Арендный счет» по договору «На арендных счетах» был установлен период начала аренды, в каждом случае для единицы сбора данных на. Договоры аренды включают, среди прочего, следующие положения.
За задержку арендатор должен уплатить арендодателю проценты в размере 1% в месяц. Если арендатор имеет задолженность с тремя месячными ставками, арендодатель имеет право немедленно прекратить договор аренды и потребовать арендную плату до следующей возможной даты прекращения и соответствующего авансового платежа в соответствии с § 14 с немедленным сроком погашения.
Аналогичной позиции придерживаются суды при разрешении исков арендатора, связанных с гарантийным удержанием.
Пример из судебной практики. Так, решением Арбитражного суда города Москвы оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, было отказано в иске ЗАО "ОРТ-Стром" (далее - арендатора) о взыскании с ООО "Торговый Дом ВВЦ"(далее - арендодателя) неосновательного обогащения.
Дальнейшие претензии по возмещению ущерба сохраняются. Арендатор имеет право расторгнуть договор аренды с периодом уведомления в шесть месяцев, впервые в конце месяца с начала аренды; затем шестимесячное уведомление за шесть месяцев. Прекращение действия приведет к следующим платежам арендатора, которые подлежат оплате в день расторжения.
В каждом случае стоимости приобретения, с 75% или 100% доходов от повторного использования, плюс НДС. Когда будет заключен новый, эквивалентный лизинговый договор, сумма, по которой доходы от повторного использования превышают соответствующий окончательный платеж, учитывается в качестве бонуса при определении арендной платы нового лизингового договора.
При этом суд исходил из того, что в связи с наличием у арендатора задолженности по арендной плате, арендодатель правомерно удерживал имущество арендатора, которое находилось в арендованном помещении. После погашения задолженности арендодатель предоставил возможность арендатору вывезти свое имущество. С учетом установленных обстоятельств суд пришел к выводу об отсутствии неосновательного обогащения со стороны арендодателя и отказ в иске (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2006 г . N КГ-А40/544-06).
Доход от повторного использования будет взиматься арендодателем во время получения. Это привело к тому, что заявитель подал в соответствии с вашим заявлением заявитель следующим образом. Заявитель подал эту претензию - плюс интерес - с заявлением, а также попросил опубликовать аппаратное и программное обеспечение.
Заявитель подал апелляцию. Затем он пересчитал ущерб следующим образом. Апелляционный суд представил доказательства размера ущерба путем получения отчета эксперта. Пересмотр разделяет эту благоприятную правовую позицию, что соответствует мнению сознательного Сената.
Таким образом, при наличии задолженностиарендатора по арендной плате, арендодатель вправе удерживать имущество, которое непосредственно было завезено в арендуемое помещение арендатором в период действия договора аренды по своей воле, например, оборудование. Однако, в данном случае не правомерным будет изъятие и удержание помимо воли арендатора товара, предназначенного для продажи (хранящегося в арендуемом помещении).
В суждении. Он заявил, что эксперт д-р С. дал понять, что рефинансирование капитала, нанятого арендодателем, является обычным в этом секторе и что рефинансирование или эффективные процентные ставки, собранные в данном случае, соответствуют рыночным условиям. Эксперт определил прямые затраты по контракту, административные издержки и упущенную выгоду, убытки от амортизации капитала и убытки по процентной ставке и со скидкой в каждом случае до текущей стоимости. Он получил свое мнение от ответчика ответчика на слушании на слушании жалоб ответчика в отчете, который не был опубликован в конце устного разбирательства.
При этом подчеркнем, что удержание может быть использовано при одновременном наличии трех обстоятельств: предметом удержания служит принадлежащая должнику вещь, которую кредитор обязан передать ему или указанному им лицу; удержанием обеспечивается обязательство, по которому должник обязан оплатить стоимость самой вещи или возместить связанные с этим издержки и другие убытки; обеспечиваемое удержанием имущество не было исполнено должником в срок (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 января 2010 г . по делу N А56-11593/2009).
С другой стороны, ревизия становится напрасной. Исходя из этого, «прямые» расходы по контракту, административные издержки и упущенная выгода, амортизационные отчисления по капиталу и потеря процентов подлежат возмещению истцу. Конкретный расчет ущерба основывается на молчаливом равновесии между периодом амортизации и сроком действия контракта.
По мнению сторон, продолжительность всего периода, который в соответствии с пожеланиями сторон должен быть основанием для расчета согласованных ставок лизинга, не оспаривался, а должен был быть доказан. Однако при такой сумме не только весь лизинговый расчет, но и характер и объем толкования дополнительного контракта судьей суда. Наконец, заявитель утверждает, что нижестоящий суд наложил на ответчика полный риск амортизации, связанный с невыполнением договора лизинга. Это противоречит прецедентному праву случая, когда, как здесь, лизингополучателю было предоставлено право прекратить период амортизации.
Пример из судебной практики. Так, индивидуальный предприниматель (истец или арендатор) обратился с иском к Обществу (ответчику или арендодателю) о взыскании денежных средств как неосновательного обогащения.
Согласно материалам гражданского дела, на основании договора аренды, заключённого сторонами: индивидуальным предпринимателем с Обществом, арендатор занимал нежилое помещение в торговом комплексе. Данным договором стороны определили, что арендатор обязан уплачивать арендную плату ежемесячно.
Месяц в соответствии с § 14. Толкование этой предварительно сформулированной оговорки, используемой заявителем на всей территории федерального округа, может быть сделано самим признающим сенатом. В нем четко указывается, что договаривающиеся стороны взяли на себя не подлежащий отмене срок аренды 24 месяца. Это также видно из статьи 14 договора лизинга, первый абзац которой гласит, что право арендатора на расторжение договора может быть осуществлено в течение шести месяцев в конце месяца. Неэффективность статьи 14 договора лизинга не препятствует тому, чтобы временный элемент, содержащийся в нем, использовался «впервые» для толкования договора лизинга § 2.
В связи с задолженностью по арендной плате, арендодатель в отсутствие арендатора без его согласия изъял товар, находящийся в арендуемом помещении, описал его и по акту принял на хранение. В этот же день арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении в одностороннем в связи с наличием задолженности по арендной плате. В этом же письме ответчик сослался на удержание имущества арендатора до погашения данной задолженности. В соответствии с представленными в материалы дела сертификатами, соответствия срок годности изъятых парфюмерных изделий истек.
Ответчик будет иметь лизингополучатель, для которого истекает срок аренды, не подлежащий окончанию, в течение месяца или в конце месяца и, таким образом, заканчивается в соответствии с договором. Против этого факта пересмотр тщетно. В цитируемых ответчиком цитатах подсудимых ни один из этих подходов к расчету не подвергается прямому сомнению, и не утверждается, что полная амортизация была бы достигнута менее чем за 60 или 58 месяцев. Другой вопрос заключается в том, следует ли использовать ясность и, следовательно, избегать споров, отдельно от стоимости объекта и лизинговых ставок продолжительность контракта, в рамках которого общие расходы возмещаются лизинговыми ставками.
Судом были удовлетворены исковые требовании арендатора о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости удержанного арендодателем товара, при этом суд указал, что предусмотренная договором возможность арендодателя удерживать имущество арендатора до погашения задолженности по арендной плате правового значения для разрешения настоящего спора по существу не имеет, поскольку условия договора применяются лишь в той части, в которой они не противоречат действующему законодательству.
Если, как здесь, заключаются договоры финансовой аренды, в которых фиксированный срок договора не соответствует периоду амортизации, рассчитанному арендодателем для капитала, вложенного арендодателем, это не может привести к полной амортизации этого капитала в течение фактического срока договора финансовой аренды может быть. Вопрос в том, кто должен нести риск частичной потери амортизации, если нет явного договорного регулирования, предназначенного для полной амортизации таких частичных договоров амортизации.
Предварительно сформулированная статья § 14 договора лизинга, которая налагает риск на амортизацию лизингополучателя, недействительна. Недействительность вытекает из того факта, что ответчик недостаточно ясен ответчику. Он не может идентифицировать недостатки и недостатки, которые заявитель включил в свои расчеты, и также ли он принял во внимание преимущества, возникающие в результате обычного расторжения договора лизингополучателем. Преимущества и недостатки выражаются в процентах от стоимости покупки предмета лизинга, которые приближаются к нулю по мере продолжения срока действия контракта.
Между тем, право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. По настоящему спору судом установлено и не отрицается ответчиком, что имущество истца оказалось во владении ответчика помимо воли индивидуального предпринимателя. Имущество поступило во владение ответчика в результате самовольных действий по его изъятию. Поскольку такое владение имуществом не может быть признано законным, оно не допускает его удержания по правилам пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса российской Федерации (См.: Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2009 г . N 12АП-1024/2008). См., также аналогичные выводы: в Постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19 июня 2012 г . N Ф10-1717/12 по делу N А54-1291/2011; в Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2013 г . N 11АП-3529/13.
Как они были определены, остается скрытым для арендатора. Для него неясно, налагает ли на него последний окончательный платеж больше, чем конкретный расчет интереса к исполнению. Это потому, что он не может сравнивать. Хотя он знает, сколько лизинговых ставок по-прежнему остается невыполненным в момент, когда окончательный платеж будет производиться при обычном расторжении договора, он не знает применимого метода скидки и его результата.
Достаточно сомнительно, так ли это, если в договоре аренды 14 § 14 предусмотрено только 75% выручки от продажи окончательного платежа. Лизингополучатель, который в принципе имеет заинтересованность в полном кредите, может, однако, позаботиться о том, чтобы налоговая выгода от транзакции сохранялась во время исполнения контракта после обычного прекращения, час что он остается экономическим имуществом лизингодателя при присвоении арендованного объекта. Частичное решение об амортизации федерального министра финансов от окончательного платежа, упомянутое в декрете, состоит, однако, из общих затрат арендодателя, не охваченного оплатой аренды, тогда как настоящий договор формы рассчитывает окончательный платеж предмета лизинга.
Полагаем, что в данном случае не может рассматриваться как злоупотребление арендодателем своими гражданскими правами, и его действия по ограничению доступа в арендуемое помещение как арендатору, так и его работникам.
В этой связи приведем еще один пример из судебной практики. Судом не был принят во внимание довод арендатора о том, что злоупотребление со стороны арендодателя своим правом на ограничение доступа и удержание имущества способствовало увеличению срока неоплаты (поскольку арендатор фактически не мог осуществлять предпринимательскую деятельность). При этом суд указал, что на обязанность по оплате арендных платежей в соответствии с установленной договором платой не влияет такое обстоятельство как неосуществление ответчиком предпринимательской деятельности (См.: Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2011 г . N 18АП-11616/11).
Передача имущества на хранение
Смысл этого несоблюдения не является очевидным. Это также не приводит к более благоприятному конечному результату для арендатора. Тот факт, что арендатор является «хеджированием остаточной стоимости, выраженной в окончательном платеже» в качестве одностороннего обязательства, то есть, что он обязан увеличить частичную амортизацию, осуществляемую лизинговыми ставками, до истечения срока действия договора, не подлежащего окончанию, посредством окончательного платежа до полной амортизации, уже не был допрошен признающим сенатом, поскольку только соглашение об окончательном платеже было сделано.
Адвокат Савостьянова ОЛЬГА
При заключении договора аренды зачастую арендодатель в обеспечение обязательств арендатора по оплате арендных платежей, прописывает в договоре аренды условие о том, что в случае возникновения у арендатора дебиторской задолженности, Арендодатель имеет право ограничить доступ арендатора к арендуемому помещению, т.е. опечатать помещение вместе со всем его имуществом, тем самым арендодатель удерживает имущество арендатора.
В качестве законности данного условия Арендодатель ссылается на пункт 1 ст. 359 ГК РФ, по смыслу которой, право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью. Однако, право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
Законность данного условия договора зачастую вызывает сомнение у арендатора и как следствие, обращение в судебные инстанции.
Некоторую ясность в данном вопросе внес Президиум ВАС РФ в своём Информационном письме от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
Согласно п. 14 выше указанного Информационного письма «Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.»
В данном случае: для реализации данного права на наш взгляд должны присутствовать три условия:
1. К моменту применения данного вида ответственности имущество должно находиться у Арендодателя на законных основаниях.
2. Право на удержание возникает у Арендодателя в случае неисполнения Арендатором обязательства по оплате арендной платы, срок которого уже наступил;Договор аренды должен быть прекращен.
3. Стоимость удерживаемого имущества должна быть соразмерна сумме задолженности арендатора, требуемой к взысканию.
Указанная позиция следует как из текста Информационного письма Президума ВАС, так и из судебной практики.
Из текста Информационного письма:
«Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.
Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.
Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.
С учетом изложенного требования истца (собственника оборудования) о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению.»
В качестве примера, также можно привести, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 марта 2009 г. N А56-10770/2008, из текста которого следует:
«Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли (пункт 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).Право арендодателя на удержание находящегося в помещениях имущества арендатора до момента полного исполнения арендатором обязательств по договору предусмотрено пунктом 7.4 названного договора. Киностудия не предприняла действий, направленных на погашение имеющейся задолженности, на возврат арендуемых помещений ответчику. В письме от 30.10.2007 в адрес ответчика истец указал на возможность взимания оборудованием в счет погашения задолженности. При таких обстоятельствах удержание имущества истца не противоречит правилам статьи 359 ГК РФ.»
В дополнение также можно ознакомиться с (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 4 июля 2005 г. N Ф04-4237/2005(12754-А70-5)).
При отсутствии одного из вышеперечисленных условий у Арендатора возникает право на обращение в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения полностью, либо в части.
очерк подготовлен: Юрист ЮГ «ГОРОД СЕГОДНЯ» Хохлачев П.Г.
